Podział majątku wspólnego małżonków bywa złożonym procesem, szczególnie gdy w skład majątku wchodzą prawa i zobowiązania wynikające z umów cywilnoprawnych, takich jak najem. Choć z pozoru dotyczą one jedynie użytkowania rzeczy, a zatem nie są majątkiem małżonków, mogą one mieć istotne konsekwencje majątkowe i wpływać na równowagę podziału. W niniejszym artykule przybliżamy, jak sądy traktują te umowy w kontekście podziału majątku wspólnego.

 

Najem to umowa zobowiązująca wynajmującego do oddania rzeczy najemcy do używania przez określony czas, za zapłatą czynszu

Zgodnie z przepisem art.  659.  §  1  ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

 

Co do zasady, prawo najmu samo w sobie nie stanowi składnika majątku wspólnego, ponieważ nie jest przedmiotem majątkowym. Najem lokalu mieszkalnego nie daje prawa własności. Jednakże sprawa ta nie jest jednoznaczna i sądy pozwalają w pewnych warunkach stosowanie rozliczeń umowy najmu jako prawa majątkowego nabytego w trakcie małżeństwa.

 

Rozliczeniu podlegać mogą:

• Kaucja wpłacona przy zawarciu umowy najmu (w zależności od tego z jakiego majątku pochodziły środki na jej wpłatę),
• Wynikające z najmu nakłady poczynione na lokal, np. koszt remontu lokalu.
• Dochody z najmu (np. podnajem), jeśli były uzyskiwane w czasie trwania wspólności majątkowej.
• Wartość prawa najmu jako różnicy między płaconym czynszem, a czynszem rynkowym.

Przykład 1

Rozliczenie kaucji wpłacanej przy zawieraniu umowy najmu.

Marek i Monika Z. zawarli związek małżeński w 2008 roku. W 2010 roku zawarli wspólnie umowę najmu lokalu mieszkalnego w zasobach komunalnych. Zgodnie z warunkami najmu wpłacili kaucję mieszkaniową w wysokości 10 000 zł. Przez cały okres trwania małżeństwa wspólnie korzystali z wynajmowanego lokalu.

W 2023 roku rozwiedli się, a Monika Z. pozostała w lokalu jako jedyny najemca i kontynuuje umowę najmu na swoje nazwisko. Marek Z. wyprowadził się do innej miejscowości i nie korzysta już z lokalu. W ramach postępowania o podział majątku wspólnego Marek Z. domagał się zaliczenia do majątku wspólnego wierzytelności z tytułu kaucji mieszkaniowej. Twierdził, że jest to składnik majątku wspólnego, który powinien zostać rozliczony, a jego wartość powinna być oszacowana i uwzględniona w podziale.

Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie Marka Z., uznając, że wierzytelność z tytułu kaucji mieszkaniowej stanowi składnik majątku wspólnego. Zaznaczył jednak, że mimo ścisłego związku tej wierzytelności z prawem najmu, wierzytelność ta ma samodzielny byt prawny i nie jest uzależniona od kontynuowania wspólnego korzystania z lokalu.

W związku z tym Sąd nie ustalał wysokości wierzytelności w chwili podziału majątku, lecz przyznał obojgu byłym małżonkom po ½ udziału w tej wierzytelności. Jednocześnie Sąd wskazał, że dalsze szacowanie tej wartości i ustalanie aktualnej wysokości kaucji mogłoby prowadzić do nieuprawnionego obciążenia wynajmującego – podmiotu trzeciego – obowiązkiem zwrotu kaucji lub jej rozliczenia w sposób nieuwzględniający aktualnego stanu prawnego (tj. trwającego najmu przez Monikę Z.).

Marek Z. złożył apelację, zarzucając Sądowi Rejonowemu, że błędnie nie określił konkretnej wartości tej wierzytelności i nie uwzględnił jej w końcowym rozliczeniu majątku wspólnego. Sąd Okręgowy jednak oddalił apelację, wskazując, że rozumowanie Sądu pierwszej instancji było logiczne i spójne, a rozliczenie udziałowe odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Przykład 2

Umowa najmu na preferencyjnych warunkach w porównaniu do warunków rynkowych

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2016 r., sygn. akt V CNP 44/15

„Według utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego prawo najmu lokalu, uzyskane w czasie trwania małżeństwa, stanowi składnik majątku wspólnego i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku (por. uchwałę z dnia 9 czerwca 1976 r., III CZP 46/75, OSNCP 1976, nr 9, poz. 184; wyrok z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 799/00, niepubl.; uchwałę z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02, OSNC 2002, nr 12, poz. 150; uchwałę z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08, OSNC 2009, nr 6, poz. 86). Zmierzające w przeciwnym kierunku zarzuty uczestniczki są w związku z tym w tym zakresie bezzasadne. Na odmienną ocenę zasługuje natomiast zarzut dotyczący ustalenia wartości prawa najmu lokalu przyznanego uczestniczce. Judykatura uznaje, że wartość tego prawa odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem „wolnym”, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Takie podejście prowadzi do tego, że prawo najmu ma określoną wartość tylko wtedy, gdy najemca opłaca czynsz niższy niż czynsz „wolny”, co może mieć miejsce w sytuacji, w której czynsz najmu jest ustalany w sposób właściwy dla najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (por. art. 7 ust. 2-11 oraz art. 8 pkt 1 w zw. z art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jedn. tekst: Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.). W wypadku, gdy czynsz opłacany za lokal jest równy czynszowi „wolnemu” lub jest czynszem wolnym, wtedy wartość prawa najmu przyznawanego jednemu z byłych małżonków jest „zerowa” (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02, OSNC 2002, nr 12, poz. 150, i z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08, OSNC 2009, nr 6, poz. 86). 6 W okolicznościach sprawy uwzględnienie takiej metody ustalania wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego przez Sądy pierwszej i drugiej instancji powinno prowadzić do tego, że wartość prawa najmu przyznanego uczestniczce zostałaby ustalona jako wartość „zerowa”, która nie zwiększa wartości składników majątkowych przyznanych jej w ramach podziału majątku wspólnego. Czynsz najmu opłacany przez uczestniczkę jest bowiem czynszem „wolnym”.”

Ewa Kosowska-Czapla

radca prawny